當您開始投資房地產時,您可能會擔心是單獨擁有公寓還是獨棟公寓。

每種類型的投資房產都有優點和缺點,但如果您正在考慮投資第一套房產,建議入手二手房です。

我們將解釋為什麼最好從二手獨棟公寓入手,初學者容易陷入的獨棟公寓投資失敗的例子,以及應該選擇什麼樣的房產作為第一套房產。

公寓投資與公寓投資的區別

公寓投資與公寓投資的區別

公寓和共管公寓之間的區別並不是很明確。

以下分類主要是從結構方面進行的,但我在投資房地產時要牢記的是結構差異導致節稅差異就是這樣

公寓和共管公寓的結構差異
  公寓(木結構) 公寓(鋼筋混凝土結構)
結構 木造
輕鋼架
鋼結構(S結構)
鋼筋混凝土結構(RC結構)
鋼架鋼筋混凝土結構(SRC結構)
樓層號 2-3層 3層以上

* 並沒有明確確定這個結構是公寓,這個結構是公寓。

因結構而異的節稅效果

因結構而異的節稅效果

您可能聽說過房地產投資還可以節省稅收。

購買房產時,費用往往高於房產收入,將負工資收入和房產收入抵消,從而節省稅金。這總損益和它說。

點擊這裡了解節稅的詳細說明。
https://column.richroad.co.jp/investment/200918-6/

另一個很大的節稅效果是“折舊它是“。

什麼是“折舊”?

對於價格高且使用多年的項目,例如盈利的房產,其想法是將費用分成幾年而不是一次記錄。

這筆折舊費用是一項實際上不賺錢的費用,所以如果用得好,可以在賺取租金收入的同時產生很大的節稅效果。

法定使用壽命由建築物的結構決定。法定使用年限越短,折舊成本就越大,這就是“不花錢的費用”。

每個結構的法定使用壽命
結構 法定使用壽命
木造 22年
輕鋼架 27年
重鋼 34年
RC(鋼筋混凝土) 47年
SRC(鋼筋混凝土)

如本表所示,多用於公寓結構的RC(鋼筋混凝土)的法定服務年限為47年,而多用於公寓結構的木製和輕鋼框架的法定服務年限較短。壽命為 22 至 27 年。

工資收入高的人最省稅的公寓我明白

房地產投資的節稅效果

・工資收入高的人對房地產投資的節稅效果高
・木製和輕質鋼框架(公寓)可能需要大量折舊。

資產形成速度的差異

資產形成速度的差異

節省的稅款越多,您擁有的現金就越多。

但是,為了節省稅款,不建議購買紅色的房產。房地產投資確實可以省稅,但到底房地產投資的目的是資產形成不要忘記這一點。

沒錢利用折舊費用減少工資所得稅,同時保留手頭的租金收入這將導致更快的資產形成。

如果您手頭有大量現金,您可以將其用於經營盈利房地產所需的維修或第二棟建築的首付。

可以分散空置風險的一棟樓投資

我應該購買哪一個,公寓或共管公寓,以降低風險並促進資產形成?

總之,推薦二手房です。

如果公寓中的一個房間空置,則存在 1% 空置率的風險。

為了加快資產形成的速度,投資單一的建築物是有利的,可以獲得高資產價值的土地,分散空置風險。

但是,單個公寓的價格往往在1到3億左右,作為房地產投資第一棟樓存在很大的風險是不爭的事實。

大部分二手單棟公寓的售價都在1億日元左右,對於想要降低風險和建設資產的人來說,這是很有吸引力的,因為他們可以獲得具有資產價值的土地,同時獲得折舊的節稅效果. 房地產投資。

與一棟公寓不同,一棟公寓在價格上很容易獲得貸款,這是一個不容忽視的優點。

投資二手獨棟公寓的優缺點

投資二手獨棟公寓的優缺點

我提到房地產投資推薦二手單戶公寓,但公寓投資也有新建築。

新房和二手房在房地產投資上有什麼區別?

比較新公寓投資和二手公寓投資
  新建公寓 二手公寓
優點
  • ・容易獲得長期貸款
  • ・最新維修費用低
  • ・因為是新的,所以居民很容易進入
  • ・最初,租金可能很高
  • ・ 高產量
  • ・易於通過折舊節省稅款
  • ・在許多情況下,已經有居民
  • ・租金難以下降
短處
  • ・ 產量低
  • ・低節稅
  • ・需要新搬入
  • ・ 降低租金的風險
  • ・貸款困難取決於屬性
  • ・維修成本高於新建
  • ・租金將低於新建築

新建公寓和二手公寓的優缺點簡直一塌糊塗。

首先,我們來看看新建公寓的好處。

與新公寓投資比較

投資新公寓有以下好處:

  • ・容易獲得長期貸款
  • ・最新維修費用低
  • ・因為是新的,所以居民很容易進入
  • ・最初,租金可能很高

另一方面,缺點是由於新建築溢價而導致價格下跌的風險,租金在開始高峰時下降的風險,以及與現有公寓不同的是需要搬進新公寓。租戶。

另一個缺點是新建建築的使用壽命較長,因此折舊的節稅效果較低。

對於房地產初學者來說,投資一套新的單棟公寓可能會有風險。

如何選擇房產的一個堅實的房地產投資是一個二手的獨棟公寓投資

二手獨棟公寓存在融資困難等劣勢,取決於購買者年收入和手頭資金等屬性,維修成本高於新建。

反之,如果可以還清貸款,並且到目前為止房產已經修好,那麼很容易進行穩健的房地產投資。

投資二手獨棟公寓的好處

  • ・ 收益率高於新建公寓和一室公寓
  • ・ 快速資產形成
  • ・可以分散空置風險
  • ・土地資產價值不變
  • ・購買時容易保持產量(新建容易倒塌)
  • ・易於通過折舊節省稅款

二手單戶公寓的建築價值通常接近於零,在某些情況下,您可以幾乎以地價購買房產。

只要你有貸款在償還租金的同時獲得土地是二手獨棟公寓的一大優勢。

也可以進行翻新工程,因此請更改平面圖、擴建等。您可以自己增加財產的價值這也是房地產投資者的吸引力之一。

適合投資二手獨棟公寓的人士

適合投資二手獨棟公寓的人士

這種人適合投資二手獨棟公寓。

  • ・想要投資風險較低的房地產的人(分散空置風險)
  • ・想要以相對較低的價格獲得有利可圖的房產的人(您可以幾乎以地價購買房產)
  • ・年收入1,000萬日元以上的人(折舊的節稅效果)

另外,如果自己有2,000萬日元以上的資金,貸款會比較容易,所以即使是有一些金融資產的人也適合投資二手房。

初學者容易陷入的失敗例子

初學者容易陷入的失敗例子

建議想要投資風險較小的人投資二手獨棟公寓,但根據您選擇的房產存在風險,因此選擇什麼樣的房產很重要。

以下是房地產投資初學者經常犯的一些典型錯誤,因此請務必規避風險並選擇房產。

1.選擇單一收益的房產

二手獨棟公寓的收益率往往很高,但僅根據收益率選擇房產是危險的。

地價低的農村和郊區的房產收益高,因為房價低。

但是,有必要仔細考慮“空置率真的能填滿那個收益嗎?”和“新租戶會以那個租金搬進來嗎?”

產量再高,如果滿屋子的預期產量是“彩繪年糕”,那是沒有意義的。

在東京都市區,包括東京都 23 區,由於地價高,產量相對較低。

乍一看,收益可能並不吸引人,但它們也很容易填補空置房間並確保穩定的租金收入。 重要的是要從“財產是否真的導致資產形成”的角度來選擇財產。

2. 我買了一個需要維修費用的房產

如果您購買需要大量維修費用的房產,您手頭將很難有現金。

比如你買了有漏水等問題的房產,維修成本就會增加,利潤也會受到擠壓。

自己很難查到維修狀況,建議向介紹物業的公司的銷售人員查詢。讓我們親眼看看您感興趣的房產。

無論您購買什麼樣的房產,維修費用都是房地產投資不可分割的一部分。

除了修繕之外,通過裝修工作可以提高房產的價值是房地產投資的真正樂趣之一。

成功的投資者經常在享受維修的同時投資房地產。

3.我買了二樓買不到的樓盤

無法購買第二個及後續房產也是常見的錯誤之一。

如果您在租金需求低的地區購買房產,將繼續難以填補空缺。

如果空置率高,持續虧損,買下一套房時的抵押評估就會低,第一套房子就會成為負擔,難以獲得第二套房子的貸款。

如果您購買了易於套現的房產,您將不會獲得購買第二棟樓的首付,即使您決定出售它,您也可能無法以理想的價格出售它。

首先要購買的房產在東京三縣(武藏野線內),租金需求旺盛,如果能以接近地價的價格購買房產,更容易制定退出策略。

第一棟樓的結果會記入賬,更容易得到銀行和金融機構的評價,你也可以在手頭有現金的情況下制定第二棟樓的購買計劃。根據市場環境,選擇出售可能更容易。

第一個建築是最重要的。我應該選擇什麼樣的房產?

第一個建築是最重要的。我應該選擇什麼樣的房產?

要開始投資房地產,首先要尋找房產。

對於初學者來說,在樂町和健美等房地產投資專業的門戶網站上更容易找到房產。並非所有優質物業都列在門戶網站上

在許多情況下,真正好的房產只會私下介紹給房地產經紀人的成員。

如果你能在門戶網站上了解房產的市場價格,在看起來可靠的房地產經紀人的官方網站上註冊成為會員是個好主意。です。

單擊此處了解選擇可靠供應商的要點。找一家可以長期合作的可靠公司。

選擇可靠供應商的要點

  • ・ 經營歷史長(10年以上)
  • ・許多中繼器(您可以購買第二個建築物)
  • ・與多家金融機構有交易(借貸能力強)
  • ・我們在高檔建築中設有辦公室(入住審查嚴格)
  • ・ 從入住到物業管理,我們都進行(提供一站式服務)。

為什麼擁有多個屬性很重要

我想傳達給那些正在考慮房地產投資的人的第一件事是擁有多個房產進行房地產投資很重要那是。

只管理一棟建築物的房地產投資,只會將房地產投資風險集中在該房產上。

“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子裡”但是,在股票投資中,多元化投資多家公司是很自然的。房地產投資也是如此。

可以分散投資風險

正如您可以分散單一建築投資的風險而不是空置風險集中在一個房間的分段投資一樣,您可以通過擁有多處房產來分散與房地產投資相關的風險。

例如,如果你有兩處不同年齡的房產,你可以錯開大修的時間,這樣你就可以用另一處房產的利潤來彌補一處房產的支出。

高效的房地產管理

它不需要兩倍的時間,因為我有一個和兩個有利可圖的屬性。

通過利用在您已經擁有的房產中積累的知識和經驗以及與外部承包商的關係,您可以從第二棟樓開始有效地管理房地產。

輕鬆制定退出策略

在考慮最終的退出策略時,如果你只有一個房產,你只有兩個選擇,“賣”或“不賣”,但如果你有多個房產,你只有一棟樓,看收支情況和市場環境。它使您更容易採取多種選擇,例如出售。

賣方財產的好處

為了擁有多個屬性,您在第一棟建築物中擁有什麼樣的屬性很重要。

為什麼第一個屬性很重要

  • ・能否舉辦第二棟樓取決於第一棟樓的運營結果。
  • ・影響第二棟樓的首付

因此,在抑制風險的同時,著眼於第二棟樓,推薦作為第一投資物業。“賣方財產”です。

賣方財產是房地產經紀人擁有並直接出售而無需中介公司的財產。

沒有經紀費,所以你可以把現金放在手邊

由於該物業是直接從賣方那裡購買的,因此沒有中介費。

1億日元的房產通常需要300萬日元以上的中介費,所以不產生這筆初期費用是賣方房產的訴求。

雖然價格包括賣方的利潤而不是經紀費,但貸款是由物業金額提供的,因此與經紀費不同,它可以用貸款來支付成本。

經紀費等費用基本需要從手頭的資金中支付。 現金是否超過300萬日元,對於準備購買第二棟樓和未來的維修有很大的不同。

手頭有現金很容易是賣方財產的優點。

2年合同不符合項責任

賣方財產的最大優點是賣方的財產有兩年的合同不合格責任(*)那就是

一般在調解的情況下,如果賣方是個人,違約責任往往在3個月左右,之後即使發現財產有瑕疵,也無法保證。

另一方面,如果房地產公司成為賣方並出售二手物業,則有義務為其提供 2 年的擔保。

如果只根據即時收益來選擇房產,那麼本應成為“資產”的房產有可能在存在隱患或麻煩時變成“債務”。在那種情況下,它不是第二座建築物。

由於賣方的房產有兩年的保修義務,所以賣方的房產公司也會在對房產的風險進行適當的調查後介紹給客戶。

因為作為賣方的房地產公司對房產很熟悉,樓宇維修狀況、出租狀況等信息較多,不確定性較少。這也是賣方財產的優點之一。

對於想要降低風險併購買第一棟樓的房地產投資初學者來說,購買賣方的房產有很多好處。

* 這是 2020 年 4 月之前的缺陷保修責任。

穩健房地產投資的富路

穩健房地產投資的富路

我們富路是一家歷史悠久的房地產投資公司,擁有2000多年的經營歷史,成立於2年4月20日。

自成立以來,我們一直專注於在互聯網上介紹房產,感謝您,我們現在擁有超過 18,000 名會員。

我們處理的屬性是專營東京三縣(以武藏野線內區為中心)空置率低的二手獨棟公寓它的特點是客戶購買的房產80%以上是我們賣家的房產になります。

◆ 超過20年的商業經驗

20年來,我們一直誠實和真誠地與客戶打交道。由於我們有良好的業績記錄,我們與金融機構有很多關係,我們將推出為客戶量身定制的貸款。

◆ 東京都內多處二手單戶住宅

專攻空置率低的三個縣之一(以武藏野線內線為中心)。我們建議以降低風險的方式形成穩固的資產。

◆ 多處私有財產

我們優先向會員介紹房地產投資門戶網站上沒有的私人物業。

◆ 客戶購買的房產80%以上是我們賣家的房產

因為我們是賣家,所以我們有很多關於維修和出租情況的信息,所以我們可以在抑制投資風險的同時保持手頭現金。

◆ 可委託管理的一站式服務

您還可以在購買後照顧物業管理和入住。我們通過一站式管理引入易於入住且空置率低的物業。

◆ 客戶回頭率77%

Rich Road回頭客多也是一個特點,堅定地說明了該物業的優缺點,不“繼續賣”。有很多人可以增加二樓和三樓等物業的數量。

風險降低的資產形成

沒有租戶,房地產投資是不可能的。位置對於盡可能降低風險非常重要。

通過避免初學者在投資二手獨棟公寓時容易犯的錯誤,可以在降低風險的同時建立資產。它也是節稅措施的理想選擇。

許多未在門戶網站上列出的私人財產也在官方網站和會員電子郵件通訊中進行了介紹。

對於可靠的房地產投資,將其留給 Rich Road。

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