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疑難解答

常問問題

我是專職家庭主婦，家庭主婦可以貸款嗎？

A在有些銀行，專職家庭主婦可以以房屋和房地產為抵押貸款。 在這種情況下，即使您的房屋或有利潤的房地產的名稱是您的主人，但如果您的主人批准，您的妻子就有可能貸款，並且您可以成為連帶債務人。 基本上，這個想法是用“家庭收入”來判斷

槓桿效應是什麼？

A槓桿是槓桿的原則。 它是用少量的自籌資金來增加利潤（購置財產）。 槓桿效應的前提條件是藉貸（權益資本）。 換句話說，“小型自有資金+大量借款=購置大型房地產”。

房地產投資首先盈利嗎？

A

首先，“將可用資金除以2-3，然後購買第一個房地產”。 六個月到一年的時間裡，租金一直在穩定增長，每月還款也沒有中斷，如果適當地向銀行提供信貸，第二和第三座建築物可以增加。你呢

因此，我認為最好從小巧玲瓏的角度開始，而不必從一開始就瞄準很大的一個。 這也是一種風險分散。

我想開始投資房地產，但是我需要為自己籌集多少資金？

A

當您購買房地產時，您需要現金“首付+費用”作為自有資金。 銀行要求的預付款為售價的10％至30％。 “費用”要求“約為銷售價格的6％”。 “費用”的細目包括“銀行貸款費用，註冊費用，火災保險費，郵票，經紀費”等。

假設您的自有資金為1,000萬日元，並嘗試通過反向計算來計算要購買的房地產的售價，“自有資金自己（20 + 6％）=售價”，而要購買的房地產為1,000萬日元÷26％= 3,850萬日元。

最近我聽說您可以全額貸款購買投資物業，對嗎？

A

在各種投資書中，介紹了許多成功案例，例如“我用全額貸款購買了一個5億日元的公寓！”，“如果抵押物評估出來，則全額貸款就可以了。似乎有很多人認為，事實上，他們需要自己資金的10％至30％。

如果您擁有房地產或其他資產，或者您與銀行有個人關係，則可以通過``信貸''獲得全額貸款，但是對於那些首次開始投資的人來說似乎很困難是的。 如果您有預付款，租金和還貸之間的餘額會更好，因此最好根據自有資金從小型房地產中購買

我想投資房地產，同時盡可能降低風險，請告訴我如何選擇房地產。

A

畢竟，1）不要在“位置”上犯錯誤，2）不要只追求“產量”，3）選擇“良好的建築管理”。

  1. 房地產投資是為了獲得租金收入，因此放錯地方是致命的。 位置條件，例如面積，鐵路沿線，周圍環境以及與車站的距離，將是最重要的。
  2. 其次，“收益”是一個非常重要的因素，但是只有在房間被完全佔用時才能獲得收益。 例如，如果有15個房間空置，則擁有10％的收益和5個房間的公寓的收益率為7.5％。 相反，即使您擁有8％的收益率公寓和6個房間的收益率，如果您將其完全佔用，效果會更好，收益率也會更高，並且心理健康也很好。
  3. 最後，即使是一間約有6個房間的木製公寓，用腳手架修理屋頂和外牆的費用也大約為250到300萬日元。 為了節省很多錢，我認為從一開始就購買具有良好保存條件的建築物會更好。

當我購買舊公寓時，我擔心未來的租金和公寓...

A舊公寓最大的擔憂是屋頂防水和水管惡化。 關於維修，它仍然要花錢。 如果您擁有一棟建築物，則需要額外的資金。 關於租金，如果位置好，我認為室內改建等就足夠了。

擁有多個公寓有什麼好處？ 我認為最好擁有一間公寓...

A

擁有多個公寓的好處是1，“可兌現性”和2，“風險多樣化”。

  1. 例如，將十居室公寓與十居室公寓進行比較需要現金！ 那時，如果您擁有一個板塊，也可以出售一個房間。 相反，在公寓中，不可能僅分隔一個房間。 此外，單獨擁有的公寓每間房的價格約為10-1百萬日元，因此有很多買家。 由於可以在短時間內出售，因此具有很高的“可兌現性”。
  2. 此外，如果您到處都是公寓共有的公寓，即使發生自然災害或火災，也將構成“風險多元化”。

我沒有房地產投資經驗，因此收益更高更好嗎？

A因為這是一項投資，所以我認為“收益”很重要。 但是，僅追求“收益率”數字似乎並不是失敗。 “屈服”之前的重要內容是“位置”和“盒子”。
“位置”是指區域，鐵路沿線的區域，周圍環境，距車站的距離以及具有未來發展潛力的位置；“盒子”是指建築物和房間的管理狀態，設施的大小和佈局，設施的內容是的。 如果您在“地方”中犯了一個錯誤，那麼無論甘巴特多少錢，都不會有居民聚集。如果您在“盒子”中犯了一個錯誤，將花費大量金錢來修復建築物。 只有在房間已滿時並且長期持有房地產的情況下才能獲得“收益率”，因此有必要確定未來的前景，例如從現在起10或20年。 我認為最好保持平衡。