よくある質問


A在有些銀行,專職家庭主婦可以以房屋和房地產為抵押貸款。 在這種情況下,即使您的房屋或有利潤的房地產的名稱是您的主人,但如果您的主人批准,您的妻子就有可能貸款,並且您可以成為連帶債務人。 基本上,這個想法是用“家庭收入”來判斷
A槓桿是槓桿的原則。 它是用少量的自籌資金來增加利潤(購置財產)。 槓桿效應的前提條件是藉貸(權益資本)。 換句話說,“小型自有資金+大量借款=購置大型房地產”。

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首先,“將可用資金除以2-3,然後購買第一個房地產”。 六個月到一年的時間裡,租金一直在穩定增長,每月還款也沒有中斷,如果適當地向銀行提供信貸,第二和第三座建築物可以增加。你呢

因此,我認為最好從小巧玲瓏的角度開始,而不必從一開始就瞄準很大的一個。 這也是一種風險分散。

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當您購買房地產時,您需要現金“首付+費用”作為自有資金。 銀行要求的預付款為售價的10%至30%。 “費用”要求“約為銷售價格的6%”。 “費用”的細目包括“銀行貸款費用,註冊費用,火災保險費,郵票,經紀費”等。

假設您的自有資金為1,000萬日元,並嘗試通過反向計算來計算要購買的房地產的售價,“自有資金自己(20 + 6%)=售價”,而要購買的房地產為1,000萬日元÷26%= 3,850萬日元。

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在各種投資書中,介紹了許多成功案例,例如“我用全額貸款購買了一個5億日元的公寓!”,“如果抵押物評估出來,則全額貸款就可以了。似乎有很多人認為,事實上,他們需要自己資金的10%至30%。

如果您擁有房地產或其他資產,或者您與銀行有個人關係,則可以通過``信貸''獲得全額貸款,但是對於那些首次開始投資的人來說似乎很困難是的。 如果您有預付款,租金和還貸之間的餘額會更好,因此最好根據自有資金從小型房地產中購買

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畢竟,1)不要在“位置”上犯錯誤,2)不要只追求“產量”,3)選擇“良好的建築管理”。

  1. 房地產投資是為了獲得租金收入,因此放錯地方是致命的。 位置條件,例如面積,鐵路沿線,周圍環境以及與車站的距離,將是最重要的。
  2. 其次,“收益”是一個非常重要的因素,但是只有在房間被完全佔用時才能獲得收益。 例如,如果有15個房間空置,則擁有10%的收益和5個房間的公寓的收益率為7.5%。 相反,即使您擁有8%的收益率公寓和6個房間的收益率,如果您將其完全佔用,效果會更好,收益率也會更高,並且心理健康也很好。
  3. 最後,即使是一間約有6個房間的木製公寓,用腳手架修理屋頂和外牆的費用也大約為250到300萬日元。 為了節省很多錢,我認為從一開始就購買具有良好保存條件的建築物會更好。
A舊公寓最大的擔憂是屋頂防水和水管惡化。 關於維修,它仍然要花錢。 如果您擁有一棟建築物,則需要額外的資金。 關於租金,如果位置好,我認為室內改建等就足夠了。

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擁有多個公寓的好處是1,“可兌現性”和2,“風險多樣化”。

  1. 例如,將十居室公寓與十居室公寓進行比較需要現金! 那時,如果您擁有一個板塊,也可以出售一個房間。 相反,在公寓中,不可能僅分隔一個房間。 此外,單獨擁有的公寓每間房的價格約為10-1百萬日元,因此有很多買家。 由於可以在短時間內出售,因此具有很高的“可兌現性”。
  2. 此外,如果您到處都是公寓共有的公寓,即使發生自然災害或火災,也將構成“風險多元化”。
A因為這是一項投資,所以我認為“收益”很重要。 但是,僅追求“收益率”數字似乎並不是失敗。 “屈服”之前的重要內容是“位置”和“盒子”。
“位置”是指區域,鐵路沿線的區域,周圍環境,距車站的距離以及具有未來發展潛力的位置;“盒子”是指建築物和房間的管理狀態,設施的大小和佈局,設施的內容是的。 如果您在“地方”中犯了一個錯誤,那麼無論甘巴特多少錢,都不會有居民聚集。如果您在“盒子”中犯了一個錯誤,將花費大量金錢來修復建築物。 只有在房間已滿時並且長期持有房地產的情況下才能獲得“收益率”,因此有必要確定未來的前景,例如從現在起10或20年。 我認為最好保持平衡。

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