之所以將繼承資產改為不動產作為遺產稅對策，是因為其市場價值與遺產稅評估值之間存在差異。通過將每塊土地和建築物的遺產稅評估值降低到低於市場價值，可以抑制遺產稅的應稅金額。
土地是根據國家稅務局設定的遺產稅土地價格指數計算的，大約是市場價格的8％，因此比現金便宜2％。此外，如果有特殊情況（例如小規模住宅用地）或土地上有出租物業，則稱為出租房屋建設用地，與您自己動手建造的情況相比，該金額將減少約2％。結果，計算出的遺產稅估價比市場價值低約4％，因此，房地產投資被認為是遺產稅的一種衡量標準。
然而，投資房地產作為遺產稅措施時，風險並非為零。如果沒有正確的認識，不被眼前的金錢所迷惑，不繫統地操作，可能會事倍功半。這次，如果您正在考慮將房地產投資作為遺產稅對策，我們將提出相反會帶來風險的要點。
目次
一、正確認識遺產稅和贈與稅改革
由於稅制的修訂，即使是那些目前沒有義務繳納遺產稅的人，將來也可能被徵稅。修訂前，遺產稅的基本扣除額為5,000萬日元+（1,000萬日元×法定繼承人），但27年1月1日修訂後為3,000萬日元+（600萬日元×法定繼承人）。
此外，遺產稅的稅率結構也發生了變化。 以前，1億日元以上3億日元以下的物品，稅率統一為40%。 還加上了2億多日元的稅率，稅率達到了2%。在贈與稅的修訂中，增加了允許在贈與時清算徵稅的條件。贈禮者的年齡限制從3歲擴大到45歲以上，到目前為止，接受禮物的人是6歲以上的推定繼承人，但現在孫輩也有資格。
繼承開始前3年內的禮物要小心
請注意，贈與稅和繼承時結算的稅制下的贈與稅是不同的。如果繼承發生在贈與後3年內，則徵收遺產稅。因此，即使作為遺產稅對策而提早捐贈，如果在三年內開始繼承，也毫無意義。
為了防止遺產稅的不公平減免，遺產稅是對繼承開始前三年內贈送的禮物徵收遺產稅。例如，如果因生病等原因匆忙贈與，則存在計劃出錯、三年內發生繼承的風險。
想要減少遺產稅，就需要從長遠的角度採取措施，並系統地實施。而如果判斷送禮的稅收效果較高，盡快採取行動很重要。
如果遺產金額少，贈與稅的基本扣除額就會低，稅率就會高，這樣你就會虧本。相反，如果繼承的金額很高，分期支付可能比使用遺產稅更有利。
不過，遺產稅和贈與稅的法律都在不斷修改，所以首先我們要正確了解信息，看看哪一個更有利可圖。如果再加上贈與的功德很高，就需要在傳承開始之前盡快執行。
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房地產投資和繼承稅
我們將介紹什麼是遺產稅評估以及利用房地產投資進行繼承措施時應注意的事項。
建築物遺產稅評估
繼承房地產時，房產稅評估值決定了建築物的遺產稅評估。由於該價格被認為約佔房產建造成本的 8%，因此需繳納遺產稅的金額低於建築成本。此外，出租物業需繳納約30%的租賃率。如果計算這些，則僅保留遠低於房產建設成本的金額，並且僅對該金額徵收遺產稅。這意味著您的應稅收入將大幅減少。
土地繼承稅評估
土地的遺產稅是根據土地價格計算的。公路價格每年公佈一次，價格每年都會有所波動。路邊價格將約為官方土地價格的1%至1%，這被認為是原始土地的適當價格，而遺產稅評估將被壓制超過原始土地價值。此外，對建設租賃物業的土地進行租賃土地評估，並適用租賃權比率和租賃權比率。不同地區的土地租賃比例有所不同，從5%到6%不等。對於其他土地面積在3平方米以下的出租房產，適用小型住宅用地特別規定，可減半徵收應納稅額。通過計算，從原地價中扣除的金額將作為遺產稅評估。
房地產投資和贈與稅
如果財產所有者在其一生中向其子孫贈送禮物，則按照贈與金額徵收贈與稅。本案中的資產不僅限於現金，還包括房地產和有價證券。
如果你收到一份房產禮物，可以分為你居住的住宅房產和你用於房產投資的投資房產。我會來。請注意，某些制度不適用於投資性房地產。
生前贈與房地產時，基本上按照遺產稅評估值計算應納稅額。遺產稅的評估約為土地官方土地價格的8%，建築物建築成本的約5-6%，因此與購買價格相比，有可能減少應稅金額。此外，贈與稅也有基本豁免，每年最高可達110日元。
此外，還有一項特殊豁免，可以在生前贈與資產時減少贈與稅。這稱為繼承時結算的稅收制度。
雖然這減少了贈與稅，但當發生繼承時，贈與財產和繼承財產合併起來繳納遺產稅。由於此例外適用於住宅房產和投資房產，因此也可以在贈送房地產投資房產時使用。
在此例外情況下，您可以獲得最多2500萬日元的資產特別扣除，超過該金額的部分將徵收20%的贈與稅。如果有遺產，所繳納的贈與稅金額將從遺產稅中扣除。為了獲得這一例外，有一些條件，例如捐贈者年滿60歲或接受者年滿20歲。還有其他例外情況，例如給配偶的禮物，例如 oshidori 禮物，但應該注意的是，這不適用於投資性房地產。
本來，投資房產獲得的每月租金收入就成為業主的財產，當業主去世時，作為繼承財產徵收遺產稅。但是，如果您在生前捐贈投資性房產，則租金收入將由受益人而不是捐贈人獲得，因此不會徵收遺產稅。如果採用繼承時結算的稅收制度，則可以將租金收入用作未來遺產稅的資金。
另外，給予者的收入會減少，有可以減少所得稅的應稅金額的優點。此外，從25年起，繼承時可以在稅收系統下接受贈與結算的受益人范圍擴大到包括20歲及以上的孫輩。這擴大了贈送房地產等資產的選擇。
公寓樓本身是一種繼承措施，但要小心提高評估價值的因素
基本上，這將是公寓建設中遺產稅的一項節稅措施。這是因為土地的評估價值會下降，而根據你的做法，你將能夠節省稅款。
建設公寓的土地將成為出租房屋用地，估價將下降2%左右。例如，如果在6,000萬日元的土地上建造公寓，則計算如下。
6,000萬日元×（1-60%×30%）=4,920萬日元
該土地的評估價值為6,000萬日元，在建造公寓時將享有租賃權。總計為60萬日元至30萬日元，因此評估價值減少了6,000萬日元。
遺產稅評估增加的原因是大額土地評估
提高遺產稅評估的因素是對大片土地的評估。大片土地是指出售田地、森林等大片土地時預計劃分為道路和其他土地的土地。例如，根據地區的不同，城市化地區的條件為500平方米或以上，其他地區的條件為1000平方米或以上。有利可圖，因為會出現道路，評價會降低，但如果大面積不適用，評價會增加，所以要小心。
例如，假設您有 1 平方米的土地，通常每平方米的價格為 20 日元。在這種情況下，評估價值為2000萬日元×20平方米，即2000億日元。但當面積較大時，計算公式就不同了。
20萬日元×0.5×2000平方米=2億日元
因此，估值已減半。 乘以0.5的部分就是大面積修正係數。隨著土地面積的增加，這個數字會減少。 如果是5000平方米，乘以0.35，那麼等級會更低。
通常應按20萬日元×5000平方米=10億日元來計算。 雖然這塊土地的評估價值是20億日元，但如果面積擴大的話，可以減少到0.35億日元。這個差距可以說是相當大了，所以繼承大片土地的時候還是要小心謹慎。
不過，要想建公寓，這大片土地評估是不能用的。雖然大片土地的評估可以降低到4%左右，但建公寓只會將評估降低到2%左右，所以就虧本了。因此，遺產稅評估也會同時上調，未必是預期中的遺產稅節稅措施。
贈與稅和遺產稅損益的分界點在哪裡？
如果您打算繼承資產，您需要詳細了解贈與稅和遺產稅哪個較高，作為節稅措施。這是因為在很多情況下，您可以通過在生前贈送禮物來節省稅款，並且繳納遺產稅更便宜。由於這些贈與稅和遺產稅已被修改，因此了解正確的信息並採取對策非常重要。
如果您可以以低於遺產稅稅率的稅率贈送禮物，則可以節省遺產稅。
比較贈與稅和遺產稅時，基本扣除額和稅率存在差異。重點是贈與稅的基本扣除額較低，稅率較高。遺產稅稅率較低，因為這是一個不可能通過使用終身贈與來避稅的製度。不過，即使被認為是不利的，也可能會通過調整時間和對象而帶來節稅措施。
例如，就遺產稅而言，法定繼承人的取得金額在1億日元以上2億日元以下時，稅率為40%。如果您可以以較低的稅率贈送禮物，則可以節省稅款。 為了降低至40%以下，扣除基本扣除額110萬日元後的應納稅額必須為600萬日元以下。如果長期捐贈，可以節省遺產稅。
許多人在了解風險的同時購買房地產作為節稅措施的原因
1. 與持有現金相比可顯著節省稅收
您是否知道在泡沫時代，出租公寓紛紛興建起來？這是出於稅收目的，被認為比持有現金更具稅收效益。其原因在於三個優點。
一是擁有出租公寓比擁有空地更具稅收效益。 由於被評估為“出租建築用地”，遺產稅評估值減少1%。
第二個原因是建築物的遺產稅評估價值比現金低2%。現金需按金額本身徵稅，但出租公寓的稅為 6%。此外，由於它能產生租金收入，可見它在泡沫時期非常受歡迎。
三是小規模住宅用地的特殊情況。土地將享受3％的折扣，並且您可以預期對用作房地產貸款的土地有節稅效果。
2. 遺產稅變成債務可以扣除
徵收遺產稅時，如果有債務，據說可以扣除。例如，建造租賃住房的成本、土地的平均購買價格等。如果您在繼承時仍有債務，您可以從應繳納遺產稅的金額中扣除。
在緊急情況下，遺產稅可以盡可能地減少，因此對於不想給剩下的孩子造成負擔的老人來說也很方便。如果有機會讓孩子繼承遺產，同時獲得租金收入作為養老金收入以外的剩餘資金，則可以減少遺產稅的繳納，並且孩子可以留下資產。如果到了那個階段還有抵押貸款，有死亡保障的保險有可能賠付額為零。
3、停車場管理也可以採取傳承措施
如果您擁有無用途的土地，並且不打算將其用作出租房屋，那麼將土地作為停車場進行管理是個好主意。這種方法也將有助於遺產稅。
與有建築物的出租房屋相比，固定資產稅額較高，但另一方面沒有建設成本，幾乎沒有維護成本，因此是低風險低迴報。如果你想作為遺產稅對策來運作，請務必用混凝土覆蓋它並將其視為建築物。 200㎡以下可減稅5%。需要記住的一件事是，礫石地板與空地的待遇相同，而且財產稅很高，因此請避免使用。如果你認為你可以停10輛車，即使你從收入中扣除房產稅，你也能盈利。費用往往佔收入的一半左右，每月只需很少的管理就能賺取收入，這是有利的。
遺產稅示例（模擬）
例如，我們將遺產稅評估為4000萬日元的土地保留原樣的情況與將其用作出租房屋的情況進行比較。空置土地的情況下，4000萬日元全部徵稅。
另一方面，如果您建造出租公寓怎麼辦？假設全額投入建築費4000萬日元，固定資產稅評估為2400萬日元，租金比例為30%，土地租賃比例為60%。
- 土地評估價值×（1-租賃權×住房權）=4000萬日元×（1-60%×30%），合計3280萬日元。
- 建築物的評估價值×（1-租賃）=2400萬日元×（1-30％）遺產稅評估價值總計1680萬日元。
這些土地和建築物的遺產稅評估值如下。
- 3280萬日元+1680萬日元-4000萬日元=960萬日元
建造出租公寓減少了3040萬日元。
此外，小規模住宅用地特例，評估價值可享受5%的折扣。在一定範圍內，可以應用根據用途而大幅減少用量的系統。例如，如果您在200平方米的土地上建造出租房屋，則該土地為指定租賃用地，您將獲得5%的折扣。最終計算如下：
- 3280萬日元×50%+1680萬日元=3320萬日元-4000萬日元=-680萬日元
也就是說，遺產稅的評定值為-380日元。
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做好規劃並投資房地產
這樣看來，投資房地產是一種節稅措施，但也要考慮風險。如果您通過租賃管理獲利，則需要繳納所得稅和住民稅。
要記住的一件事是，如果您繼承了一個破舊的舊公寓，則可能需要支付維修費用（例如改建費用）才能將其變成可盈利的財產。即使遺產稅會便宜一些，但如果改革費用較高，則要小心。如果要繼承此類房地產，則需要要求承包商提前進行估算，並將改造成本包括在運營計劃中。
最後，建議您在冒險之前考慮一下節稅程度、收益率、空置房風險和管理方法。購房時，不僅要考慮價格，還要考慮未來，選擇盈利能力高的房產。如果您以房地產形式繼承財產而不是以現金形式繼承，則在節稅方面存在很大差異。然而，由於您必須自己管理，因此您需要考慮能夠盈利的專業知識和財產選擇。
首先，如果可能的話，您不應該購買無利可圖的房產，並且維修成本可能很高，而不僅僅是節省稅收。如果您不確定繼承的財產是否可以節稅，我們建議您諮詢專家。
摘要
關於房地產投資稅，請注意以下幾點：
- 房地產投資之所以成為遺產衡量標準，是因為遺產稅評估值
- 了解繼承稅和贈與稅
- 公寓樓本身是一種繼承措施，但要小心提高評估價值的因素
- 如果您可以以低於遺產稅稅率的稅率贈送禮物，則可以節省遺產稅。
- 如果變成貸款，可以扣除遺產稅
- 停車場管理也可以採取繼承措施
- 我們不處理無法盈利且可能導致高額維修成本的房產。
在 Rich Road Co., Ltd.，我們將始終如一地為投資房地產的各個方面提供支持，從完全的初學者到經驗豐富的人，從廣泛的房地產選擇、貸款諮詢、購買後管理和裝修。
