費用是節稅的關鍵。國稅廳網站稱，可記為費用的支出是“為獲得房地產收入直接必需的支出，與家庭支出可明確區分的支出”。
房地產的主要支出是折舊、管理費、財產稅、城市規劃稅、火災保險費、地震保險費、修繕準備金、貸款利息等。通過將這些作為費用記錄，可以節省住民稅和所得稅。特別是折舊成本由於需要多年時間而數額較大，因此是不容忽視的一點。
通過房地產投資的折舊可以減少住民稅和所得稅
所得稅是針對一年內所有收入扣除收入扣除項後的剩餘應納稅所得額徵收的。
對於受薪工人，稅款從他們的工資中扣除。如果您因房地產投資而出現赤字，您可以將赤字作為多繳的稅款（損益總額）退還。住民稅與收入掛鉤，因此在這種情況下，通過提交納稅申報表可以期待減稅效果。
與向國家政府繳納的所得稅不同，住民稅是向居住地的地方政府繳納，並在稅務機關發送納稅申報表的市町村進行計算。順便說一句，稅種有兩種：根據上一年的收入按收入百分比徵稅，以及不考慮收入的人均稅率，並且將它們一起計算。
購買房產時，支出往往超過房地產收入，因此負的房地產收入和正的工資收入被抵消，從而節省稅收。
這就是所謂的總損益。例如，如果你的工資收入是800萬日元，但是你第一年的開支是150萬日元，那麼你的稅金將根據你的年收入800萬日元計算，你會得到待遇。這將導致收取的資金減少。
更詳細地解釋一下，假設租金收入為150萬日元，管理費和財產稅等實際費用為100萬日元。
然後，將扣除 60 日元作為折舊 (*)。乍一看像是赤字了10萬日元，但這是賬本，與實際的資金流向不同。賬面上的10萬日元赤字可以與就業收入相結合，因此預計結果會低於實際收入。作為資金流量，為100萬日元至60萬日元，因此即使手頭還剩下40萬日元，但由於預計收入較低，因此計算出可以節省所得稅和住民稅。
*折舊：指建築物及其附屬設施、固定裝置和配件等的價值從新建之日起隨著時間的推移而減少。購買時不記錄費用，除以使用年限並記錄期間
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房地產投資如何減少遺產稅和贈與稅
遺產稅/贈與稅是根據房產評估基本通知，根據評估價值的金額，按房地產評估價值的10%至55%的比例稅率徵收。
繼承時，按照財產的評估價值計算稅金，如果繼承5000萬日元現金，則財產的評估價值為5000萬日元。但作為不動產繼承時，土地按地價評估，建築物按固定資產稅評估值評估。
也就是說，低於原值的金額就是遺產稅評估值，分割稅是可以的。另外，由於出租房產為出租土地，通過計算租賃權比例和租賃權比例，進一步折算遺產稅評估值。正是因為這幾點，房地產投資可以減少遺產稅。
價值5000萬日元的不動產的價值約為2000～3000萬日元，因此據說繼承或贈與同等價值的不動產時具有節稅效果。即使你留下同樣的資產，如果你把它當作不動產保留，即使變成赤字，你也可以節省所得稅和居民稅，而且當繼承發生時，遺產稅將比現金或金融產品更有利可圖。您可以節省稅款。這種節稅效應是房地產投資的吸引力之一。
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請記住，房地產投資並不總是可以節稅。
房地產投資節稅的目的是通過記錄負費用來減少所得稅等納稅額，但如果費用減少，節稅的效果自然就會消失。
減少開支的因素之一是房地產貸款等額本息還款時的利息。利息一開始很高，然後逐年減少。
另一個是住房設備的折舊。管道設備、熱水器和空調的使用壽命比建築物本身短，因此之後就無法再記錄費用。另外，如果買二手的，使用壽命會更短，所以在考慮作為節稅措施時需要小心。由於折舊可以計入法定使用年限，這意味著在法定使用年限之後，很難預期通過計提折舊帶來的節稅效果。
以下列出建築物的使用壽命，以供參考。
- 結構/用途：木質/合成樹脂結構/細節：用於商店/住宅/耐用性：22年
- 結構/用途：木框架砂漿建築/細節：用於商店/住宅/耐用年限：20年
- 結構/用途：鋼架鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構/細節：用於住宅/耐用年限：47年
- 結構/用途：磚、石、塊/細節：用於商店、房屋、餐館/使用壽命：38年
- 結構/用途：金屬結構/細節：用於商店和住宅（4 毫米以上）/耐用壽命：34 年
- 結構/用途：金屬結構/細節：用於商店和房屋（超過3毫米和4毫米或更小的）/耐用壽命：27年
- 結構/用途：金屬/細節：用於商店和房屋（3毫米或更小）/使用壽命：19年
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只注重節稅是危險的。房地產投資需警惕債務交叉
折舊不能永遠記錄，而貸款償還額逐年減少。當你意識到自己在無所事事地花費時間時，折舊費用可能會超過貸款的本金償還金額。
這是一種所得稅增加而手頭剩餘資金減少的現象，因為賬面上是黑的。這就是所謂的債務交叉，這對於房地產投資來說並不是一個好的情況。
提前計算和模擬租金收入、折舊、貸款償還和其他可以記錄的費用很重要，以免成為債務交叉。另外，我太注重節稅，以至於在沒有調查房產周邊環境的情況下無意中購買了入住率較低的房產。請確保您有一個可靠的商業計劃，以免最終陷入困境。不存在的情況。
首先，重要的是要考慮到，如果您從房地產投資中獲利，則必須繳納確定的稅款，然後獲得專家的建議並進行管理。
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摘要
- 通過折舊可以節省住民稅和所得稅
- 通過將現金轉換為房地產，低於原值的金額將作為遺產稅評估值，從而可以減少遺產稅和贈與稅。
- 如果開支減少，節稅也會減少。請注意，節稅不可能永遠持續下去。
- 提前計算好並設置模擬很重要，以免成為死叉
在 Rich Road Co., Ltd.，我們將始終如一地為投資房地產的各個方面提供支持，從完全的初學者到經驗豐富的人，從廣泛的房地產選擇、貸款諮詢、購買後管理和裝修。
